¿Qué novedades trae la nueva Ley Hipotecaria?

Fecha de la publicación: 07.03.2019

¿Qué novedades trae la nueva Ley Hipotecaria?

En febrero el Congreso aprobó la nueva Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, también llamada “la Ley Hipotecaria”. Mejorar la protección de los consumidores, incrementar la transparencia y aportar seguridad jurídica al sector financiero nacional y europeo son algunos de los motivos principales que han empujado a los políticos a llevar a cabo esta reforma.

Antes de comentar las medidas que se establecerán, hay que tener en cuenta que solo se aplicarán a las hipotecas nuevas, formalizadas tras la entrada en vigor de la nueva normativa. Si se cumplen los plazos, en los próximos días será publicada y entrará en vigor pasados tres meses desde su publicación. Solo dos artículos tienen carácter retroactivo, el que facilita el cambio del tipo variable al tipo fijo y el que establece cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado.

 ¿Cuáles son las principales medidas que trae la nueva regulación?

Más información para los consumidores

Los registradores tienen que entregar a los hipotecados todas las condiciones personalizadas, explicar cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, facilitar una copia del contrato y un documento aparte con las cuotas a pagar en varios escenarios (en el caso de la hipoteca variable). Toda la información debe tener una forma estandarizada y estar basada en los documentos normalizados.

Verificación notarial en la etapa pre-contractual

Tanto los titulares de la hipoteca como sus avalistas dispondrán de un plazo de 7 días antes de la formalización de su hipoteca para hacer una visita obligatoria al notario, recibir un asesoramiento gratuito sobre todas las condiciones de su futura hipoteca y verificar toda la documentación y la ausencia de cláusulas abusivas. Luego tendrán que pasar un examen para que quede demostrado que han recibido toda la información y documentación necesaria por parte de la entidad financiera.

Stop a las cláusulas abusivas

Las entidades financieras no podrán inscribir cláusulas abusivas, contrarias a la normativa existente o declaradas nulas por el Tribunal Supremo. Todas las cláusulas que incumplan la normativa establecida se declararán nulas de pleno derecho, es decir, no existirá ningún plazo de prescripción para poder denunciarlas.

Nuevo reparto de los gastos de formalización

La nueva ley establece un reparto de los gastos de hipoteca que supone una mejora clara para el consumidor al constituir su hipoteca. El futuro hipotecado solo deberá abonar la tasación, mientras que la entidad financiera tendrá que pagar el registro, la gestoría, la notaría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.

Limitación de las comisiones por cancelación anticipada

Se abarata la compensación por amortización anticipada, tanto parcial como total. En una hipoteca variable, el límite será del 0,5% durante los tres primeros años y del 0,25% durante los cinco primeros años. A partir del quinto año, la cancelación no tendrá ninguna comisión. En una hipoteca fija, la comisión no puede superar el 2% durante los primeros diez años y el 1,5% durante el resto del plazo. Además, la compensación solo podrá cobrarse si la amortización anticipada genera una pérdida a la entidad financiera.

Regulación de la cláusula de vencimiento anticipado

En la nueva Ley Hipotecaria se establecen unos requisitos más estrictos para poder iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Durante la primera mitad del plazo, la entidad financiera no puede aplicar la cláusula hasta que la demora no supera el 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas. Para poder aplicar la cláusula durante el resto del plazo, el porcentaje del capital impagado tiene que superar el 7% o hay que alcanzar un equivalente a 15 mensualidades en demora.

Limitación de los productos vinculados

Por esta medida se prohibirán todas aquellas ofertas que obliguen al futuro hipotecado a aceptar una serie de productos financieros vinculados a su crédito hipotecario para conseguir la aprobación de su hipoteca. Las entidades financieras podrán ofrecer a sus clientes productos relevantes, incluso con la posibilidad de mejorar sus condiciones hipotecarias al contratar alguno de estos productos, facilitando al cliente diferentes presupuestos con o sin productos vinculados.

Cambio del tipo variable a tipo fijo

La nueva regulación facilita y abarata el paso de la hipoteca a tipo variable a la del tipo fijo, ya sea con la misma entidad (la novación) o cambiando de banco. La comisión que se puede cobrar en este caso es aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo contratado y será del 0,15%.