Hipotecas: cláusulas suelo y techo

Fecha de la publicación: 06.12.2018

Hipotecas: cláusulas suelo y techo

¿Qué significan ambos conceptos, cláusula suelo y cláusula techo, cómo difieren y cómo funcionan en relación a las hipotecas? En primer lugar, hay que aclarar cómo funcionan las hipotecas a tipo variable. Contratando una hipoteca, pagarás un precio (los intereses) por el dinero que el banco te presta. Los intereses se revisan una o dos veces al año conforme al Euribor. El Euribor es el índice de referencia que se publica cada día y que indica el tipo de interés medio al que las entidades financieras se prestan dinero entre ellas en el mercado bancario.

La cláusula suelo y la cláusula techo son los límites que se establecen respecto a los intereses variables pactados en la hipoteca. Es decir, en el contrato del préstamo hipotecario se pacta que un porcentaje mínimo y máximo que no podrán traspasar los intereses. Así, la cláusula suelo asegura a la entidad bancaria que pagarás un mínimo de intereses y la cláusula techo te garantiza que no pagarás más de una determinada suma de intereses si estos subirán.

Legalidad de las cláusulas suelo y techo

Las cláusulas techo y las cláusulas suelo son legales puesto que no contradicen nada de lo que dicta la ley. Sin embargo, hasta ahora ninguna cláusula suelo había resistido el examen de la máxima instancia judicial española. Seguramente ya habías oído hablar de las sentencias por cláusulas abusivas. En base a lo establecido por la jurisprudencia de diversos tribunales sí son ilegales cuando tienen un carácter abusivo y las entidades financieras no han informado de su existencia y sus características.

El criterio judicial para considerar cuándo una cláusula no es suficientemente transparente y debe ser declarada nula, por abusiva, lo fijó el Tribunal Supremo en su sentencia de mayo de 2013. Declaró nulas todas las cláusulas analizadas por falta de transparencia:

  • Dan apariencia de que la hipoteca es de interés variable y de que siempre que baje el euríbor se abaratará la cuota.
  • No aclaren que el suelo es parte central y definitoria del contrato.
  • Presenten el suelo como contraprestación a una cláusula techo.
  • Están ubicadas entre una gran cantidad de datos que enmascaren la cláusula.
  • No incluyan simulaciones de cómo afectará a la cuota que pagará el cliente la variación del euríbor.
  • No adviertan sobre su coste comparado al de otros productos.

En estos casos podemos hablar de que las cláusulas son ilegales, puesto que bancos y cajas deberán informarte de las cláusulas existentes con toda información necesaria y disponible. Las entidades financieras están obligadas a informar de todos los aspectos relativos a las cláusulas y con todas las explicaciones que sean necesarias.

¿Crees que las cláusulas que has pactado son abusivas?

Ya son muchas las personas que han acudido a los tribunales para eliminar la cláusula techo y lo han conseguido. Fue por dos motivos fundamentales, la desinformación por parte del banco al cliente y por la desmesurada cantidad de dinero a pagar por el suelo y el techo, en la que sólo sale beneficiado el banco.

¿Cuándo contratar las cláusulas suelo y techo?

Hoy en día, los tipos de interés están bastante bajos, comparando con el año 2008 cuando sufrieron un gran aumento que hizo imposible para mucha gente pagar la cuota de su hipoteca. En este caso, sería aconsejable pedirle al banco establecer una cláusula techo para evitar subidas del Euribor. Sin embargo, en este caso el banco va a imponer también una cláusula suelo, para que se asegure un interés mínimo.

En conclusión, la cláusula techo merece la pena si quieres comprar una casa o una vivienda y piensas en solicitar una hipoteca de interés variable a largo plazo, por ejemplo, 20 o 30 años. En ese tiempo los intereses pueden subir y bajar sin control. En este caso tiene sentido, para estar seguro y evitar que te afecten las subidas del Euríbor, tener cláusulas de intereses pactadas.

Al contrario, si la hipoteca que deseas contratar es a corto plazo, deberás evaluar si es mejor contratarla sin cláusulas suelo ni techo, puesto que no se prevé que exista una subida acusada de los tipos de interés a corto plazo.